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房價高企，買房乃人生大事。房屋不像其它普通商品，價值高，金額大，風險亦多。開發商為了售樓虛假宣傳，中介為了防止跳單制定格式條款，購房人委托他人買房房財兩空……買房風險無處不在。掌握相關法律知識，注意買房細節及證據收集，才不至于掉進買房陷阱。、

一、開發商為了售樓虛假宣傳

案例來源：天津市靜海區人民法院（2020）津0118民初3962號民事判決書

案情簡介：2018年2月14日，原、被告簽訂《天津市商品房買賣合同》及《補充協議》，約定原告購買案涉房產，建筑面積134.30平方米，價款為1119256元，商品房竣工，經驗收合格并取得《天津市新建住宅商品房準許交付使用證》后，方可交付，未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用，被告于2019年12月30日前，將符合上述條件的商品房交付原告使用。被告主張其已通知原告收房。原告對此不予認可，原告稱2018年1月，原告在考察被告開發的案涉房產時，被告通過宣傳冊、宣傳屏幕和室外走廊宣傳板，向原告宣傳案涉房產交通方便及天津醫科大學總醫院社區診療中心即將入住。受被告對交通、醫療條件的宣傳影響，2018年2月14日，原、被告才簽訂《天津市商品房買賣合同》。2020年6月27日，原告從天津市靜海區市場監督管理局對被告作出的行政處罰決定書中得知：2017年6月至2019年12月期間，被告在銷售中含有軌道交通線路、天津醫科大學總醫院社區診療中心亦即將入住富力新城屬于虛假宣傳。原告認為被告使用虛假宣傳的欺詐手段誤導原告與其簽訂《天津市商品房買賣合同》，遂訴至法院，請求撤銷《天津市商品房買賣合同》。一審駁回原告全部訴訟請求。

律師解析：

1.原、被告雙方于2018年2月14日簽署的《天津市商品房買賣合同》及《補充協議》均系雙方真實意思表示，且不違反相關法律規定，合法有效，雙方均應按照合同相關約定履行各自義務。

2.當事人對自己提出的訴訟請求或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有證明責任的當事人承擔不利的后果。本案，原告主張被告宣傳涉訴樓盤有軌道Z1線經過交通便利，且有總醫院分院等醫院即將入住醫療條件優越，但《天津市商品房買賣合同》對軌道及醫院問題并未有明確約定，原告提供的證據不足以證實被告作出相應具體承諾，原告稱被告向其進行了虛假宣傳無事實依據。

3.原告以被告上述宣傳事項未兌現，被告構成欺詐為由要求撤銷合同，被告對此不予認可，原告提交的證據不足以證實其主張的相關配套設施因素對簽訂商品房買賣合同購買案涉房產產生重大影響、關鍵性作用，直接或唯一決定原告是否購買案涉房產，原告該主張亦不符合合同撤銷之情形。

二、中介為了防止跳單制定格式條款

案例來源：

上海市第二中級人民法院（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決書

案情簡介：

2008年下半年，原產權人李某到多家房屋中介公司掛牌銷售案涉房產。2008年10月22日，上海某房地產經紀有限公司帶陶某看了該房屋。11月23日，上海某房地產顧問有限公司帶陶某之妻曹某看了該房屋。11月27日，上海中某物業顧問有限公司（以下簡稱中某公司）帶陶某看了該房屋，并于同日與陶某簽訂了《房地產求購確認書》，該《確認書》第2.4條約定，陶某在驗看過該房地產后六個月內，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關聯的人，利用中某公司提供的信息、機會等條件但未通過中某公司而與第三方達成買賣交易的，陶某應按照與出賣方就該房地產買賣達成的實際成交價的1%，向中某公司支付違約金。當時中某公司對該房屋報價165萬元，而某房地產顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協商價格。11月30日，在上海某房地產顧問有限公司舉薦下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，陶某向某房地產顧問公司支付傭金1. 38萬元。原告中某公司認為被告陶某利用中某公司提供的案涉房產銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶某按約支付中某公司違約金1.65萬元。一審判決陶某支付違約金1.38萬元。陶某不服上訴。二審判決撤銷一審判決，駁回中某公司訴訟請求。

律師解析：

1.中某公司與陶某簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。

2.衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。

3.本案，案涉房產原產權人李某委托多家中介公司出售同一房屋，中某公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了案涉房產買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用中某公司的信息、機會，不構成違約。

三委托他人買房房財兩空

案例來源：

鄭州市中某區人民法院（2021）豫0102民初610號民事判決書

案情簡介：

2020年3月26日，原告孫某作為購買方與被告陳某作為出售方簽訂《購房協議》，約定：被告將案涉房產，建筑面積90平方米，以總價58萬元整出售給原告。被告保證原告擁有獨立房產權，無任何房產糾紛等。協議簽訂當日，原告向被告轉款10萬元，2020年4月7日，原告向被告轉款48萬元，被告為原告出具收到58萬元的收據。2019年7月20日，被告與案外人蔡某簽訂《委托購房協議書》，約定：被告受第三人（即購房戶）委托，代為第三人（即購房戶）委托蔡某購買中國鐵路鄭州局集團有限公司開發的商品房，蔡某保證于2020年5月31日前為被告購買的所有房屋辦理網簽備案手續并交付房屋，于2020年11月30日辦理房產證，若蔡某未能在上述約定的時間內為被告購買的所有房屋辦理網簽備案手續、交付房屋，不論任何原因，應在2020年6月10日前返還購房款并支付違約金。原告多次要求被告交付房屋，但截至目前，被告一直未向原告交付。后原告發現被告并不具有出售案涉房產資格，不可能向原告完成交付案涉房產，原、被告簽訂的《購房協議》購房目的根本無法實現。故原告訴至法院，請求判令解除《購房協議》，被告退還原告購房款58萬元及利息。一審支持原告全部訴訟請求。

律師解析：

1.本案系典型的委托購房糾紛案件。因被告不具有原、被告簽訂《購房協議》中涉及的房屋所有權，因此，原、被告之間形成的合同關系并非買賣合同關系，而系委托合同關系。

2.《合同法》第四百零六條規定：有償的委托合同，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償的委托合同，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。受托人超越權限給委托人造成損失的，應當賠償損失。本案，被告作為受托人，接受原告委托和所付房款后，未合法、審慎履行委托義務，而是為獲取利益委托案外人蔡某提供房源，造成原告損失，對此被告具有重大過錯，應當退還原告房款58萬元，并按照全國銀行間同業拆借中心于2020年4月20日發布的一年期貸款市場報價的利率計付占用房款期間的利息。

3.《合同法》第一百二十一條規定：當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。本案，被告辯稱其與案外人蔡某簽訂有購房協議、房款已交付蔡某、蔡某涉嫌實施詐騙犯罪、應由蔡某承擔責任的意見，因被告與蔡某簽訂購房協議和交付房款的行為，是相對于原、被告之間的合同之外另行產生，故由于蔡某原因造成被告違約，與原告無關，基于合同相對性原則，應由被告向原告承擔法律責任，被告該辯稱不成立。