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不同類型的拆遷改造通常涉及到對(duì)被補(bǔ)償人（或被搬遷人）補(bǔ)償問(wèn)題。在補(bǔ)償對(duì)象的界定上，承租人是否有權(quán)作為補(bǔ)償對(duì)象獲得補(bǔ)償在立法和實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。筆者在實(shí)務(wù)中也經(jīng)常碰到承租人咨詢拆遷補(bǔ)償待遇的問(wèn)題。從承租人爭(zhēng)取補(bǔ)償利益的角度出發(fā)，筆者結(jié)合有關(guān)法律規(guī)定及實(shí)務(wù)案例進(jìn)行觀察和探討。本文所述“拆遷利益”，指合法承租人因涉租房屋被拆遷所能直接、間接取得的補(bǔ)償?shù)冉?jīng)濟(jì)利益。為簡(jiǎn)化討論范圍，且各類拆遷類型在該問(wèn)題上表現(xiàn)趨同，本文主要以行政征收活動(dòng)的拆遷類型作為討論對(duì)象。

一、承租人獲得拆遷利益的合理性分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百四十條、第七百零三條之規(guī)定，租賃合同的主要內(nèi)容是房屋產(chǎn)權(quán)人將物權(quán)中占有、使用權(quán)讓渡給承租人。拆遷補(bǔ)償是針對(duì)產(chǎn)權(quán)人喪失不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值及使用價(jià)值的補(bǔ)償，租賃合同中因物權(quán)中的部分權(quán)利由承租人行使，拆遷勢(shì)必對(duì)承租人使用價(jià)值造成直接影響，故承租人在邏輯上應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得適當(dāng)補(bǔ)償款。在一些工業(yè)廠房拆遷的情形中，拆遷活動(dòng)的目的往往是升級(jí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，而真實(shí)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者和社會(huì)效益創(chuàng)造者實(shí)際是承租廠房的實(shí)體企業(yè)，如完全不考慮承租人在拆遷改造中的利益分配，可能偏離了拆遷改造的根本目的。然而，現(xiàn)行多數(shù)法規(guī)政策傾向于將承租人利益放置在產(chǎn)權(quán)人與承租人之間自行解決清理，而不將承租人作為補(bǔ)償?shù)闹苯訉?duì)象，原因可能是降低拆遷活動(dòng)談判難度，提高拆遷效率。由此，立法構(gòu)建的簡(jiǎn)單模型和實(shí)踐存在的利益博弈是存在較大失調(diào)的。

二、承租人可主張的補(bǔ)償項(xiàng)目

如果出租人與承租人在租賃合同中對(duì)拆遷利益的歸屬進(jìn)行了約定，則按照合同約定履行。租賃合同中沒(méi)有約定或約定不明的，主要可分為以下補(bǔ)償項(xiàng)目：

（一）對(duì)合法擴(kuò)建部分的補(bǔ)償

擴(kuò)建房屋屬于對(duì)房屋的重大添附，明顯增加了房屋價(jià)值，因此法院在綜合考量承租人和出租人在擴(kuò)建過(guò)程中的付出和投入比例后，允許承租人獲得相應(yīng)的補(bǔ)償較為合理。以（2019）最高法民申4935號(hào)案為例，法院認(rèn)為：“艷陽(yáng)天公司對(duì)案涉房屋的改建、擴(kuò)建、新建和裝飾裝修行為增加了被收儲(chǔ)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值...關(guān)于補(bǔ)償款的具體分配，一審、二審法院基于租賃房屋用途變更系承租人與出租人合意所致，綜合考慮雙方在改建、擴(kuò)建、新建中的付出和投入，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》和《補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》等證據(jù)材料，酌定對(duì)案涉房產(chǎn)中有證房屋因變更房產(chǎn)用途而增值的部分由艷陽(yáng)天公司和輕工大學(xué)各享50%；艷陽(yáng)天公司單獨(dú)出資改、擴(kuò)建的無(wú)證房屋部分的補(bǔ)償款由艷陽(yáng)天公司和輕工大學(xué)各享50%；艷陽(yáng)天公司新建簡(jiǎn)易房的補(bǔ)償款由艷陽(yáng)天公司享有并無(wú)不當(dāng)。”

（二）搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償

搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)也稱“過(guò)渡費(fèi)”，如果搬遷方提供周轉(zhuǎn)房，則不需要支付臨時(shí)安置費(fèi)。在涉租房屋的搬遷過(guò)程中，搬遷費(fèi)用實(shí)際是由承租人承擔(dān)的，因此法院總體支持承租人享有搬遷費(fèi)。以（2020）京民申4206號(hào)案為例，法院認(rèn)為：“關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用房搬家補(bǔ)助費(fèi)。雖然楊振明、楊愛(ài)君作為拆遷主體分別與住總公司簽訂拆遷協(xié)議，但孫延威在涉案房屋內(nèi)實(shí)際經(jīng)營(yíng)，是本次拆遷騰退搬遷的實(shí)際損失人，故一、二審法院認(rèn)定該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照70%和30%的比例在雙方之間分配，并無(wú)不當(dāng)。”

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失

停產(chǎn)停業(yè)損失這一概念是針對(duì)經(jīng)營(yíng)用途的房屋，指因搬遷房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。在沒(méi)有合同約定的前提下，法院會(huì)在承租人的經(jīng)營(yíng)損失和出租人的出租損失之間公平合理地進(jìn)行利益分配，具體比例仍需結(jié)合個(gè)案實(shí)際情況判定。以（2023）粵13民終4991號(hào)案為例，法院認(rèn)為：“關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款94131元的歸屬問(wèn)題。停產(chǎn)停業(yè)的損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失，承租人由于案涉合同基于政府征收行為而無(wú)法繼續(xù)履行，不得不終止生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必然產(chǎn)生實(shí)際的經(jīng)營(yíng)損失，而對(duì)于出租人而言，案涉房屋被征收也意味著其停止出租房屋獲利，故不應(yīng)輕易否定出租人分割停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償利益的權(quán)利。一審認(rèn)定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款全部歸承租人某某汽車維修公司所有，屬事實(shí)認(rèn)定有誤，本院二審予以糾正。本院綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營(yíng)損失等因素，依據(jù)公平原則，確認(rèn)承租人某某汽車維修公司和出租人某木材加工廠就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款按各50%分配，即某某汽車維修公司對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款94131元的50%即47065.5元（94131元×50%）享有所有權(quán)。”

（四）裝修損失

裝修也屬于添附行為，如果是承租人經(jīng)出租人同意而進(jìn)行的裝修，基于公平原則，承租人亦有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。實(shí)踐中，多數(shù)裝修損失已經(jīng)納入房屋價(jià)值的補(bǔ)償當(dāng)中，確未納入房屋整體價(jià)值的，補(bǔ)償金額應(yīng)由涉租雙方協(xié)商確定或經(jīng)評(píng)估確定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋(2020修正)》第九條之規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：...（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”

三、承租人拆遷利益的司法維權(quán)路徑

（一）提起租賃合同糾紛的民事訴訟

在房屋征收補(bǔ)償案件中，盡管承租人較難直接以被征收人的身份主張拆遷補(bǔ)償款，但根據(jù)前述司法實(shí)踐情況，承租人有權(quán)向出租人、業(yè)主提出公平補(bǔ)償要求，以補(bǔ)償其在拆遷過(guò)程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)損失。在產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)取得補(bǔ)償?shù)那疤嵯拢凶馊丝芍鲝埳鲜鰴?quán)利。關(guān)于承租人起訴的具體案由，應(yīng)以租賃合同糾紛為宜。因?yàn)榉课菡魇昭a(bǔ)償協(xié)議的簽訂主體為征收單位與被征收人，而承租人并非征收補(bǔ)償協(xié)議的相對(duì)方。以（2022）鄂01民終22726號(hào)案為例，法院認(rèn)為：“關(guān)于本案定性的問(wèn)題。吳愛(ài)芬起訴主張涉案房屋的拆遷補(bǔ)償款及退還押金，其訴請(qǐng)依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系為其與管成林簽訂的《房屋租賃合同》。曾虹錦作為房屋的所有權(quán)人與征收部門(mén)簽訂相關(guān)征收補(bǔ)償協(xié)議，吳愛(ài)芬并非被征收人，不是征收關(guān)系當(dāng)事人。因此，一審法院依據(jù)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系及吳愛(ài)芬的訴請(qǐng)確定本案為房屋租賃合同糾紛，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以維持。”

（二）提起行政訴訟

在房屋征收補(bǔ)償案件中，一般只有房屋所有權(quán)人才與征收行為和補(bǔ)償行為有利害關(guān)系，可以針對(duì)征收補(bǔ)償行為提起行政訴訟。但是，若行政機(jī)關(guān)在拆遷過(guò)程中存在違法侵權(quán)行為，承租人可提起其他行政訴訟，例如行政撤銷之訴、確認(rèn)違法之訴、行政賠償之訴等。特殊情況下，承租人有權(quán)直接向行政機(jī)關(guān)索賠，前提是行政機(jī)關(guān)明知存在獨(dú)立的承租人而未予考慮。以（2020）最高法行再110號(hào)案件為例，法院認(rèn)為：“本案中，開(kāi)平市政府曾與厲齊協(xié)商解決相關(guān)獨(dú)立于房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償事宜，已經(jīng)明知承租人厲齊在被征收房屋上具有不可忽略的添附并且依法經(jīng)營(yíng)隱沒(méi)堂茶館，也明知厲齊在本次征收補(bǔ)償中存在著獨(dú)立于房屋所有權(quán)人的、根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)享有的添附補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)戎卮笱a(bǔ)償利益。但是，開(kāi)平市政府在與厲齊協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議后，逕行與房屋所有權(quán)人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議；且該安置補(bǔ)償協(xié)議也未約定有關(guān)隱沒(méi)堂茶館停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修費(fèi)用等的補(bǔ)償，其后又未就上述補(bǔ)償問(wèn)題另行對(duì)厲齊（隱沒(méi)堂茶館）作出補(bǔ)償決定，明顯存在侵犯厲齊（隱沒(méi)堂茶館）補(bǔ)償利益的可能性。在開(kāi)平市政府既未通過(guò)補(bǔ)償決定也未通過(guò)安置補(bǔ)償協(xié)議解決隱沒(méi)堂茶館獨(dú)立的補(bǔ)償利益的情況下，一審法院以厲齊（隱沒(méi)堂茶館）不具有直接向征收人提出補(bǔ)償請(qǐng)求的權(quán)利而認(rèn)定其不具有原告主體資格，二審法院以厲齊（隱沒(méi)堂茶館）未通過(guò)涉案房屋所有權(quán)人（被征收人）向房屋征收機(jī)構(gòu)提出相關(guān)的補(bǔ)償要求等為由，分別駁回厲齊（隱沒(méi)堂茶館）的起訴、上訴，屬于錯(cuò)誤理解《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第二十五條第一款的規(guī)定，應(yīng)予糾正。”

四、深圳地區(qū)關(guān)于承租人拆遷利益糾紛的規(guī)范和裁判觀點(diǎn)

（一）有利于承租人的規(guī)范和裁判觀點(diǎn)

《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》第七十七條規(guī)定：“本辦法附件《深圳市房屋征收補(bǔ)償規(guī)則》與本辦法同時(shí)公布實(shí)施...”其中，附件第四部分規(guī)定了被征收人擅自將房屋改為經(jīng)營(yíng)性用途所能取得的適當(dāng)補(bǔ)償。因承租人不屬于征拆程序的相對(duì)方，該部分補(bǔ)償原則上應(yīng)由出租人取得。但是，深圳地區(qū)存在生效判決支持出租人、承租人分享該部分補(bǔ)償，主要原因是房屋符合補(bǔ)償條件的現(xiàn)狀是由出租人、承租人共同實(shí)現(xiàn)的，二者分擔(dān)補(bǔ)償更為符合公平原則。以（2021）粵0310民初2177號(hào)案件為例，法院認(rèn)為：“...《深圳市房屋征收補(bǔ)償規(guī)則》第四部分第二條沒(méi)有明確業(yè)主與商戶經(jīng)營(yíng)者各應(yīng)獲得擅改經(jīng)營(yíng)性用途補(bǔ)償費(fèi)的份額，鑒于該補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變更為商業(yè)用途的增值部分的適當(dāng)補(bǔ)償，因此被告朱寶庭作為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人理應(yīng)對(duì)該補(bǔ)償費(fèi)享有主要份額，但考慮到原告作為房屋被征收時(shí)的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者，配合被告提供了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅證明，故其也是被告朱寶庭獲得擅自改為經(jīng)營(yíng)性用途補(bǔ)償費(fèi)的重要影響因素，如將該補(bǔ)償費(fèi)全部認(rèn)定為房屋所有人享有，不符合公平原則，本院酌定被告朱寶庭作為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人對(duì)該補(bǔ)償費(fèi)享有80%權(quán)益、原告享有20%的權(quán)益較為合理，被告朱寶庭應(yīng)向原告支付該項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)25933元（129665元×20%）。”

深圳地區(qū)亦存在生效判決支持承租人基于公平原則向出租人主張拆遷補(bǔ)償。以（2021）粵06民終7518號(hào)案件為例，法院認(rèn)為：“關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款、臨時(shí)安置補(bǔ)償款分配問(wèn)題。停工停產(chǎn)損失和安置補(bǔ)償費(fèi)系針對(duì)租賃物廠房被拆遷無(wú)法從事正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所遭受損失以及需要臨時(shí)安置支出費(fèi)用作出的補(bǔ)償。一新塑料公司系涉案廠房的實(shí)際使用人，涉案廠房被征收導(dǎo)致其無(wú)法繼續(xù)承租且需另找廠房搬遷才能繼續(xù)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一新塑料公司有權(quán)主張上述補(bǔ)償款項(xiàng)...根據(jù)公平合理原則，本院酌定盧偉純按照合同剩余租期（自2020年7月1日至2022年8月31日約26個(gè)月）與總租期（36個(gè)月）之間的比例，向一新塑料公司支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款、臨時(shí)安置補(bǔ)償款...”

（二）不利于承租人的規(guī)范和裁判觀點(diǎn)

在深圳地區(qū)當(dāng)前的征拆環(huán)境中，租戶處于弱勢(shì)地位，面臨著法律地位不清晰、談判話語(yǔ)權(quán)弱、爭(zhēng)取權(quán)益方法較少等現(xiàn)實(shí)困境。《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》等涉拆規(guī)定均未要求專門(mén)對(duì)承租人給予補(bǔ)償。即使考慮到承租人的利益客觀存在，也是由征拆實(shí)施主體將補(bǔ)償款整體支付給出租人，由出租人與承租人另行協(xié)商，不在正式征拆程序中考慮。以《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）》第三十二條第二款為例：“室內(nèi)裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無(wú)約定或者不能達(dá)成協(xié)議的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向出租人支付裝修裝飾補(bǔ)償費(fèi)；出租人與承租人有約定或者達(dá)成協(xié)議的，按約定或者達(dá)成的協(xié)議處理。”

此外，廣東/深圳地區(qū)的裁判觀點(diǎn)傾向于否定承租人在征拆程序中具有獨(dú)立的補(bǔ)償利益。以（2020）粵行終2165號(hào)案件為例，法院認(rèn)為：“上訴人提出裝修損失實(shí)為要求對(duì)涉案房屋部分征收補(bǔ)償利益與房屋權(quán)屬人進(jìn)行分割，因涉及與房屋權(quán)屬人或轉(zhuǎn)租人簽訂的租賃合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不屬于本案審理范圍，上訴人對(duì)該部分的主張理?yè)?jù)不足，本院不予支持。”又以（2019）粵03行終1703號(hào)案件為例，法院認(rèn)為：“上訴人如承租原審第三人的房屋，原審第三人已經(jīng)作為房屋權(quán)利人與被上訴人簽訂《房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》及補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)房屋全部補(bǔ)償項(xiàng)目包括租賃相關(guān)補(bǔ)償進(jìn)行了約定，上訴人在《房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》約定的補(bǔ)償范圍內(nèi)的租賃補(bǔ)償權(quán)益，應(yīng)當(dāng)向獲取全部補(bǔ)償?shù)脑瓕彽谌酥鲝垼凇斗课菅a(bǔ)償安置協(xié)議》約定補(bǔ)償范圍之外繼續(xù)承租房屋產(chǎn)生的損失，與被上訴人沒(méi)有關(guān)系。”

綜上所述，深圳地區(qū)承租人提起行政訴訟要求征拆實(shí)施主體直接進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模^難獲得支持，但這并不影響承租人以出租人為被告提起民事訴訟，主張分享出租人已經(jīng)取得的拆遷補(bǔ)償。承租人的請(qǐng)求能否獲得支持，具體取決于個(gè)案情況，包括租賃合同的約定、承租人對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際投入、承租人因搬遷導(dǎo)致的實(shí)際損失、承租人在征拆程序中的配合程度等。

五、實(shí)務(wù)建議

為了更好地維護(hù)承租人的拆遷利益，筆者提出如下建議：1.積極參與拆遷補(bǔ)償談判，向搬遷主體或征收主體表達(dá)意見(jiàn)。2.建議承租人在簽署租賃合同時(shí)預(yù)先設(shè)置關(guān)于拆遷利益歸屬的條款，針對(duì)各項(xiàng)補(bǔ)償項(xiàng)目進(jìn)行明確約定。3.就可能存在的擴(kuò)建及裝修行為，建議承租人取得房屋所有權(quán)人的明確同意，或者在租賃合同中進(jìn)行明確約定允許擴(kuò)建及裝修，且需對(duì)添附的歸屬及補(bǔ)償事宜進(jìn)行約定。4.在證據(jù)組織方面，建議承租人注重保留對(duì)租賃物進(jìn)行投入的證據(jù)，包括合同、出資、采購(gòu)清單、發(fā)票等；對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房屋，應(yīng)注重保留經(jīng)營(yíng)賬目、財(cái)務(wù)票據(jù)、納稅憑證等材料，以證明停產(chǎn)停業(yè)帶來(lái)的損失。

（本文由廖燁明、馬銘佐律師撰寫(xiě)）