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因現(xiàn)行《合同法》規(guī)定的十五種典型合同中無(wú)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同一直被稱為無(wú)名合同。《民法典》規(guī)定了十九種典型合同，物業(yè)服務(wù)合同系其中之一。《民法典》即將實(shí)施，物業(yè)服務(wù)合同將告別無(wú)名，正式成為有名合同。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)糾紛大多數(shù)是與物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)的糾紛，《民法典》對(duì)實(shí)踐中的高頻物業(yè)糾紛問(wèn)題給予回應(yīng)。本文通過(guò)梳理實(shí)踐中常見(jiàn)物業(yè)服務(wù)糾紛，結(jié)合《民法典》有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)法律依據(jù)，為業(yè)主們答疑解惑。

一、前期物業(yè)服務(wù)是否需要交納物業(yè)費(fèi)？

問(wèn)題簡(jiǎn)述：《前期物業(yè)服務(wù)合同》由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂，合同雖然約定有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司也為小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，因業(yè)主沒(méi)有委托開發(fā)商公司簽訂合同，還需要交納物業(yè)費(fèi)嗎？

法律依據(jù)：《民法典》第九百三十九條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

律師解讀：1.該條明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于集體契約，其效力及于所有成員，任何成員不得以未簽訂合同主張物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其不具有約束力。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條除了規(guī)定上述內(nèi)容外，還規(guī)定業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

2.實(shí)踐中，有的業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同過(guò)程中，隱瞞未取得業(yè)主大會(huì)授權(quán)的事實(shí)，而選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據(jù)《民法典》物權(quán)編第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主可以基于業(yè)主委員會(huì)侵害自身的知情權(quán)和撤銷權(quán)，向法院請(qǐng)求予以撤銷，最終使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法與業(yè)主委員會(huì)訂立合同。

3.業(yè)主雖未與物業(yè)公司簽訂正式物業(yè)合同，但建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力，物業(yè)公司按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。

二、物業(yè)服務(wù)人有哪些義務(wù)？

問(wèn)題簡(jiǎn)述：小區(qū)電梯壞了無(wú)人修，垃圾成堆無(wú)人清理，寵物狗不栓繩……物業(yè)公司究竟有哪些職責(zé)？

法律依據(jù)：《民法典》第九百四十二條：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

律師解讀：1.《民法典》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人五大合同義務(wù)，分別為：第九百四十一條中的禁止整體轉(zhuǎn)委托義務(wù)，第九百四十二條中的一般義務(wù)，第九百四十三條中的信息公開義務(wù)，第九百四十九條中的移交義務(wù)和賠償責(zé)任，第九百五十條中的后合同義務(wù)。

2.物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)維護(hù)電梯的正常運(yùn)行，及時(shí)清掃小區(qū)內(nèi)的垃圾，保持良好的小區(qū)環(huán)境；還應(yīng)當(dāng)維護(hù)好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，例如加強(qiáng)巡邏、安裝監(jiān)控等；對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)采取合理措施制止、向有關(guān)主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。這些都是《民法典》第九百四十二條規(guī)定的物業(yè)公司一般義務(wù)。

3.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，物業(yè)公司不履行或者不完全履行上述義務(wù)，業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院判令物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

三、小區(qū)發(fā)生偷盜事件，業(yè)主是否可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)？

問(wèn)題簡(jiǎn)述：放在樓下的電動(dòng)車被偷了，小偷一直沒(méi)抓著。小區(qū)治安不行，不應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。

法律依據(jù)：《民法典》第九百四十二條：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

律師解讀：1.小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)采取保安定時(shí)巡檢、在公共區(qū)域安裝安防監(jiān)控等方式維護(hù)小區(qū)的治安。小區(qū)發(fā)生偷盜事件后，物業(yè)公司應(yīng)向有關(guān)行政部門報(bào)告，提供小區(qū)監(jiān)控錄像、安保巡檢記錄等，協(xié)助有關(guān)行政部門處理偷盜事件。

2.如果物業(yè)公司能提供證據(jù)證明其已經(jīng)盡到上述義務(wù)，業(yè)主則不能以小區(qū)發(fā)生偷盜事件為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

  四、無(wú)需使用電梯也需要交納電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)和保潔費(fèi)嗎？

問(wèn)題簡(jiǎn)述：家在一樓無(wú)需使用電梯，無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，電梯費(fèi)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、部分保潔費(fèi)用還應(yīng)當(dāng)支付嗎？

法律依據(jù)：《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

律師解讀：1.物業(yè)公司提供服務(wù)內(nèi)容包括對(duì)小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)。除日常小區(qū)保潔、保安、綠化、垃圾清運(yùn)外，還有很多難以被業(yè)主直接所見(jiàn)的隱蔽工程，例如供暖設(shè)備、隱蔽管道的清理養(yǎng)護(hù)，電梯的定時(shí)定檢等。

2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商后綜合核定，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)也會(huì)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則供協(xié)商時(shí)參考。

3.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)居住生活，事實(shí)上已經(jīng)享受了物業(yè)公司提供的各項(xiàng)服務(wù)，與物業(yè)公司形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

4.《民法典》中還明確規(guī)定，物業(yè)公司不能采取斷水、斷電等方式催交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)充分保障居民的正常生活。

五、小區(qū)內(nèi)電梯、樓道、道路等公共區(qū)域打廣告，物業(yè)能收錢嗎？

問(wèn)題簡(jiǎn)述：電梯里安裝電子屏循環(huán)播放某健身房、某4S店、某超市、某教育機(jī)構(gòu)的廣告，物業(yè)能收這廣告費(fèi)嗎？

法律依據(jù)：《民法典》第二百八十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

律師解讀：1.《民法典》第二百八十二條為新增條款，明確了利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入屬于業(yè)主共有。對(duì)于小區(qū)電梯廣告、外墻廣告收入歸屬等產(chǎn)生的糾紛，該條款將發(fā)揮定分止?fàn)幍淖饔谩Ｍ瑫r(shí)，該規(guī)定明確允許“扣除合理成本”，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)留下一定的空間，可以在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。

2.小區(qū)內(nèi)電梯、樓道、道路等公共區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用范圍，物業(yè)公司利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)將公共收益單獨(dú)列賬，并及時(shí)向業(yè)主公示。

六、對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，能否要求更換物業(yè)公司？

問(wèn)題簡(jiǎn)述：對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)實(shí)在不滿意，業(yè)主能否要求更換物業(yè)公司？

法律依據(jù)：《民法典》第九百四十條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

《民法典》第九百四十六條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

《民法典》第九百五十條：物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。

律師解讀：1.如果業(yè)主對(duì)小區(qū)開發(fā)商委托的前期物業(yè)公司不滿意，有權(quán)更換物業(yè)公司。對(duì)更換后的物業(yè)公司仍不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)公司、解除物業(yè)服務(wù)合同等事項(xiàng)。

2.業(yè)主享有物業(yè)合同任意解除權(quán)受兩點(diǎn)限制：其一，除物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主行使合同解除權(quán)的通知期限另有約定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；其二，業(yè)主行使任意解除權(quán)解除合同，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

3.在物業(yè)公司交替期間，原物業(yè)公司還應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。